Transmission familiale de l’immobilier d’entreprise
THÈME : Lecture – 5min
L’immobilier d’entreprise est coûteux à transmettre à ses enfants, en effet la valeur est souvent élevée ce qui implique un coût de donation importante.
Dès lors comment réduire la pression fiscale sur cette transmission ?
Je vous propose deux stratégies :
• La donation du bien ou des titres de la société qui détient le bien
• La vente du bien ou des titres aux enfants.
La donation est envisagée lorsque les parents peuvent se passer de la valeur de cet immobilier sans
remettre en cause leur confort matériel et financier. Par ailleurs il faut qu’ils puissent payer les droits
de donation.
La vente est conseillée quand les parents ont besoin des revenus ou du capital pour assoir leur
sécurité financière ou pour réaliser un projet. Autrement dit avant de donner il ne faut s’assurer que
l’on n’aura pas besoin de ce patrimoine ultérieurement (une analyse patrimoniale est nécessaire
avant toute stratégie).
Prenons deux exemples de stratégies qu’Essor Patrimoine à conseillé à deux clients :
Exemple 1 :
Un pharmacien et son épouse (tous deux 60 ans) sont propriétaires de leur immobilier d’entreprise depuis 31 ans. La valeur est de 1 000 000€, il le détient en direct et sont donc redevables de l’impôts foncier sur le loyer perçu payé (par la pharmacie).
Le montant du loyer annuel est de 80 000 €.
Le constat est une fiscalité maximale :
a/ Fiscalité annuelle :
• Impôt sur le revenu : 45% = 36 000 €
• CSG RDS et PS : 17,2% = 13 760 €
• Taxe foncière = 4 000 €
Total fiscalité annuelle = 53 760 €
Soit un revenu net annuel de = 26 240 €
Le taux d’imposition des revenus est de 67%
Soit des impôts payés sur 20 ans : 1 075 200€
(hors inflation et augmentation des loyers).
b/ Droits des successions :
Le couple a deux enfants d’une trentaine d’années. Compte tenu du patrimoine détenu par ailleurs par les parents, le taux d’impôts sur la succession est de 40%.
Le montant des droits de succession serait de 400 000 € sur ce bien immobilier d’une valeur d’1 000 000€.
L’immobilier détenu à l’impôt sur le revenu est très fortement fiscalisé annuellement et au moment de la succession sur 20 ans =
+ 1 075 200 € d’impôts
+ 400 000 € de droits de succession
=1 475 200 € de coûts sur 20 ans pour un bien qui vaut 1 000 000 €
Les parents ont besoin de ce patrimoine pour un complément de revenus retraite.
La stratégie mise en place est la suivante :
Détenant le bien depuis plus de 30 ans, il n’y a pas d’impôts sur les plus-values.
Les parents touchent tout de suite 1 000 000 €.
Cette somme représente 38 ans de revenus nets (26 240 € nets d’impôts). Les capitaux ont été réinvestis aux USA avec une rentabilité nette de 4,5% (hors plus-value). Les revenus sont donc passé de 26 240 € à 45 000 € permettant le complément de retraite dont le couple avait besoin.
Une stratégie complémentaire a été mise en place pour gommer les droits de succession sur cet investissement.
Les deux enfants ont créé une société civile ayant opté à l’impôt sur les sociétés pour racheter les murs de la pharmacie. Les parents leur ont donné 200 000 € sur des capitaux qu’ils avaient, par ailleurs, afin de constituer l’apport. La société a eu recours à un emprunt sur 15 ans, les loyers couvrent les échéances du prêt bancaire.
Conclusion :
• Les parents ont leur train de vie à la retraite assuré
• La fiscalité sur leurs revenus immobiliers aux USA est très faible (7%).
• Les enfants ont commencé leur enrichissement dès l’âge de 30 ans.
• L’impôt sur la Fortune Immobilière a été optimisée (stratégie mise en place pour le réinvestissement américain).
• Les droits de succession ont baissé (grâce à la stratégie mise en place pour le réinvestissement américain).
Exemple 2 :
Exemple 2 :
Un entrepreneur de 45 ans divorcé a une fille de 22 ans. Il détient, via une société civile ayant opté à l’impôt sur les sociétés, son immobilier d’entreprise d’une valeur de 700 000 €. L’emprunt ayant servi à acheter le bien est toujours en cours. Le solde dû à ce jour est de 480 000 €, il reste 10 ans d’échéances à payer.
L’analyse patrimoniale effectuée par Essor Patrimoine a montré que l’entrepreneur a, par ailleurs, un patrimoine immobilier important, une valeur d’entreprise et des liquidités qui lui permettront d’assurer un train de vie qui lui convient à la retraite. Il peut se passer des revenus et du patrimoine représenté par l’immobilier d’entreprise.
La stratégie a consisté, ici, à donner 99% des titres de la société civile en pleine propriété à sa fille.
Nous avons conseillé de donner tout de suite, en effet la valeur des titres de la société est de :
• Actif : 700 000 €
• Passif : 480 000 €
= Valeur des titres : 220 000 €
La base taxable au titre des droits de donation est de 220 000 €, le coût est de 22 000 €. Si nous avions attendu la fin de l’emprunt les coût aurait été de 118 000 €.
Le père conserve 1% des titres de la Société Civile afin de :
• rassurer le banquier, en effet il reste indéfiniment responsable sur ses biens propres des dettes de la société et reste aussi caution.
• Conserver un certain pouvoir sur la gestion du bien, ce qui est important car il s’agit de son immobilier d’entreprise.
Il eu été, ici, inutile de ne donner que la nue-propriété en effet le père n’a pas besoin des revenus.
La fille de 22 ans commence son enrichissement, elle pourra bénéficier des revenus de cet immobilier dans 10 ans au terme du financement.
Conclusion :
• Les parents ont leur train de vie à la retraite assuré
• La fiscalité sur leurs revenus immobiliers aux USA est très faible (7%).
• Les enfants ont commencé leur enrichissement dès l’âge de 30 ans.
• L’impôt sur la Fortune Immobilière a été optimisée (stratégie mise en place pour le réinvestissement américain).
• Les droits de succession ont baissé (grâce à la stratégie mise en place pour le réinvestissement américain).
